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家賃について

お部屋を借りるうえで必ず必要となってくる家賃について説明していきます。敷金、礼金とは一体何なのか?なぜ必要なのか?いまの自分にぴったりの家賃は?マンガやドラマでよく出て来る家賃の滞納は可能なのか?も解説。

敷金、礼金って何?

敷金、礼金

すごく基本的な質問で申し訳ないんですが、
敷金、礼金ってありますけど、アレってなんで
必要なんですか?

敷金とは・・・まぁ、関西のほうでは保証金っていう
んですが、関東のほうでは敷金、礼金といいます。
ようは何かあったときのための預かり金ですよね。

そして礼金というのは全く返ってこない。
本当のお礼ですからね。

じゃあ、預かり金だったら戻ってくるのか?というと、
これがまた複雑にモメることもあるんですが、
返ってこないことのほうが多いです。

どこでも室内掃除とか畳の交換とかやってもらう
業者に支払うお金にまわしたりするよね。

けど、どこまでが必要でどこまでが必要じゃないのか?
というモメごとのトラブルが一時期すごく多くなった。

そこで国が「これじゃあダメだ」となりまして
敷金礼金の中から原状回復費用ということで、
ある程度の目安を作ったんです。

基本的には家賃の中に原状回復費用は含まれていると。。。

たとえば車をかりたらタイヤが磨り減るのは当たり前と
いったように、部屋にヒトが住んでいたら畳が劣化するのも
当たり前のことなんですよね。

よって、そういう費用は本来払わなくても良いと
いうのが国の見解であり、いま裁判をしたら
ほとんどの家主が負けます。

けどね、結局は・・・
「じゃあ最初からそういったお金を払いません!」と
言っていたら、じゃあ家主もアナタには貸しません!と
なるだけなんですよ。

家主から見たら、そういった客はただのイヤな客であり、
そんなお客さんにわざわざ部屋を貸す必要は無いという
ことを覚えておいてください。

敷金、礼金は必要なのか?

敷金、礼金が不安

最近は敷金、礼金が必要ないという物件も増えてきている
ように思うのですが、なんで必要ないのでしょうか?

そうですね、昔に比べたらそういうトコロは増えました。
礼金とはオーナーさんへのお礼だから、昔からの慣習であり、
そういったモノが古くなっているというのもあります。

結婚式で仲人が必要無くなってきたみたいなモンでしょうか。

同じように礼金ナシというのもどんどん増えてきています。
地域や場所、そして家主さんによっては、
もうほとんど当たり前になってきていますね。

次に敷金ですが、敷金を保証金として預かりたいのは
どこでもやまやまなのですが、アパートがこれだけ増えてきている
状態で、他との差別化を考えての苦肉の策なんですよね。

お客さんを集めるために仕方なくやっているわけです(^^;

けど、違うカタチで貰っているケースも多いですね。
出るときの内装費で十万円とかですね。
他にもリフォーム代とかですか?

一緒やん!って思うわけですが、そうやって敷金とか
礼金の名目を変えているだけでもお客さんの印象は変わります。
「敷金、礼金一切必要ナシ!」って家賃だけ持っていったら
全然ムリなこともありますよ(笑)

本当に無い物件もありますが、まだまだごく一部ですね。
家賃以外、本当に何も受け取らないというのは本当に少ないです(^^;

ベストな家賃の金額設定

家賃

家賃ってヒトによって出せる金額が全く違うと思うのですが、
これぐらいがベストという基準とかありますか?

そうですね、大体月収の30%ぐらいがベストだと思います。
たとえば20万円だったら6万円〜7万円ぐらいとか。

なぜかというと、物件によってもそうなんだけど、
最近増えているのが、昔は家主と直接交渉して、
家主の口座に直接振り込むというカタチだったんですが、
いまでは間にカード会社が入って、引き落としで支払いという
ケースが増えているんですよ。

多くの物件を持っている家主さんが家賃を支払ってくれない
部屋をひとつひとつ周っていくのは膨大な手間と時間が
かかるので、手数料を支払ってもどこかの会社に任せて
しまったほうがラクだからです。

集金代行というカタチになりますね。
ジャックスとかオリコカードを使った引き落としですね。
カードを作るときに当然、審査もあるので、
信用のあるヒトだけ入居してもらえるというのも
大きな理由となっています(^^

まぁ、ちょっと本題とはズレたかもしれませんから
本題に戻ると・・・(^^;

ベストの家賃ということですが、常識という観点から見ても、
月収10万円で9万円の家賃とか「どうやって払うの?」って
なりますよね。

そのひとつの目安として3割というのが挙げられるわけです。

別に決まっているわけじゃありませんが、大体みなさん
これぐらいの金額ですね。もちろん全てのヒトが
キッチリ3割の家賃ということはありませんが。。。

まぁ、恋人や友人にカッコつけたいからと言って、
ムリするのはやめたほうがいいです。

このパターンでムリするヒトがなんせ一番多いので(^^;

季節や時期で賃貸の値段が変化

桜

季節や時期によって、同じ物件の家賃が変化すると
いったことはありますか?

あります!よくあります!
たとえば賃貸業界で一番忙しいのが3月なんですけど、
その理由としては、新社会人が増えたり、転勤するヒトも
同時に多い時期だからです。

次に多いのが「秋」です。秋にも人事移動が多いんですよ。

中でもメインとなるのが3月末で、4月1日からの入居というのが
やっぱり普通に多いですよね。新入学が決まった地方から
出てきている学生さん、新社会人とかです。

しかし、その時期を少し外れた5月、6月となり、
学生さんが大勢入居しているアパートなんかになると、
ほったらかしにしておいたら最悪、次の年まで誰も入居しない
ということも普通にあるんですよ。

すると一年空くわけですよ。家賃5万とかだったら、
60万円の損害になるわけです。

それだったら家賃を一万円下げて、年間で12万円他より
安くなったとしても、そのままほったらかしにしているよりは
全然プラスになるわけですよ。

とにかくピークの時期を外すと圧倒的にお客さんが
少なくなるから、もうあの手この手でお客さんを動かそうと
するから、みんな必死ですよ(^^;

ただ、ひとつ覚えておいて欲しいのは、5月、6月というのは
もちろん例外もありますが、違う側面から見ると売れ残っている
物件とも言えるわけです。

何かがお客さんとかみ合っていないんでしょうね。
家賃と部屋の作りとかですか?

すごく良い物件が5月とかハンパな時期に空いてくる場合も
あるのですが、そういった物件はやっぱり5月とかでも
すぐに決まります。

だから大体どこでも3月に売れ残ると見直しをしますね。
もちろんそんなことを全く考えていない家主もいますが、
自分から言ってくる家主もいます。

ちょっと3千円下げてみてもらえますか?とかね。

そして時期ハズレだと、不動産仲介業者としても家主さんに
すごく値段の交渉がしやすいです。

ローンを組んで賃貸目的のアパートやマンションを建てて
いる家主は、空いている部屋がある間でも、ローンを支払い
続けていかなければいけないわけです。

背に腹は変えられないわけですよ(^^;

だから「敷金ナシでも良いですか?」とか「3000円安くしても
構いませんか?」と言っても、「OK」と言ってくれる
家主さんが増えます。

もちろん、これはどこでも当てはまるわけじゃなく、
その不動産仲介業者と家主との間に普段から信頼関係が
築けていること。

そして部屋を貸したい側と賃りたい側での需要と
供給の違いがあるので、「絶対にそうだ!」とは、
一概には言えないということを覚えておいてください。

以上のことから、時期によって条件は全く変わることは
普通に多いですよ。

初期費用はどれぐらい必要

部屋をかりるにあたって、初期費用でどれぐらい
必要なのでしょうか?

目安として、独り身とかであれば1Kの安い物件でも
全然OKというのもあるのですが、これは地域によって
かなりの差が出てきますね。

たとえば大阪だと、保証金が6ヶ月も必要です。
大阪という土地がそうさせているし、文化がそうさせている。

礼金も京都だと4ヶ月貰いますとか、
この三重県という地域に住んでいる人間にとっては、
考えられないわけですよ(^^;

もちろん、大阪や京都で部屋を貸しているトコロの
全てがそうでは無いというのは覚えておいてくださいね。

それだけの差がつくのは、やっぱりヒトがどれだけ
その地域に住んでいるとかの違いが大きいと思います。

地域差が大きいというのはわかりましたが、
どこの地域の家賃が安くて、どこの地域が高いというのは
ありますか?

別に土地だけじゃないと思いますが、人気のある土地が
どこでも普通に高いですよね(笑)

土地の値段が高いトコロと、土地の値段が低いトコロと
同じ建物を建てても家賃も高くなるわけですよ。

地域だけじゃなく、場所によっても変わりますしね。
駅の側なのか?近くにコンビニがあるのか?
駐車場は?といった部分ですか?

そのどこに住むのかによって初期費用は全く変わって
きますよね。

家賃滞納の期限について

家賃回収

よくドラマやマンガとかで家賃を滞納して、大家さんに
ペコペコ頭を下げている場面とか出てきますが、
家賃の滞納ってのは可能なんでしょうか?

限度があるとしたらどれぐらいですか?

自分で交渉したらいけるかもしれません。
これは不動産仲介業者に頼むのではなくて、
家主さんに直接、交渉するカタチですね。

ただ、いまは家主は居ながらも管理は他の会社に
委託しているケースも多いので、そういうところは
かなり厳しいですね。

家賃滞納期間の限度としては3ヶ月ぐらいが限度となります。
6万の物件だったら18万円の滞納でアウトという
カンジですかね?

その期間を超えたら強制退場というカタチになるのですか?
たとえばアメリカの病院とかでは、医療費を払えないという
理由から外に置いてかれたりしたのが問題になっていた
ニュースを見たこともあるのですが。。。

うーん、実はこれが難しくてですね〜。
強制的に中に置いてある家具などを外に出したりすると
えらいモメることになります。

そういったお客さんへの対応は弁護士に相談したり
任せることになりますね。

勝手に家主が入るのも基本的に違法となるので、
そうするしか方法が無いんですよね。

なかには長引くケースもあったり
中には粘ろうとする人間も居るのですが、最終的には
強制執行というカタチになるはずです。

裁判所からおよびがかかると大体みんなビビっちゃいます。

edit

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